滕泰：大部分地区房价已经不具备升值潜力

万博兄弟资产管理公司董事长,万博新经济研究院院长 滕泰

出品 | 搜狐智库

编辑 | 郑青春

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2022年以来，受俄乌冲突和新冠疫情等因素影响，全球通货膨胀持续发展，美国、欧洲等经济发达体通胀率处于三十年以来高位升值币。多家机构不同程度地提到美国等发达经济体政策收缩对世界经济带来的冲击，并示警全球经济陷入衰退风险加剧。

如何看待全球经济面临的挑战与威胁？全球通胀未来走势如何？投资者如何做好投资策略和资产配置？搜狐智库连线了万博新经济研究院院长滕泰升值币。

滕泰认为，如果美联储继续大幅加息抑制通胀，毫无疑问对美国的国债市场、股票市场、包括房地产市场的打击都非常明显，美国中长期的国债利率水平已经超过4%，进一步加息有可能到4.5%以上，这么高的无风险收益率会极大降低股市或债市的估值升值币。

“除了直接打击美国的股市、债市和其他金融市场之外，美元的强势以及美元资金从新兴市场的回流，也会把金融动荡传递到亚洲新兴市场、拉美、非洲等全球各国，对于引发金融风险和实体经济的进一步缩表，这种连环反应也不得不高度警惕升值币。”滕泰说。

房地产是否还值得投资？如何看待未来楼市？滕泰表示，从居民来看，如果是自己住，可以买房，如果纯粹是投资，全国大部分城市和和地区，都已经不具备增值的功能了升值币。

以下为对话精编：

搜狐智库：您如何看待全球经济的走势升值币？全球经济是否面临衰退？

滕泰：全球主要经济体的经济增速都在放缓，英国，美国，包括欧洲大陆的经济体，面临着比较高的通胀，连续两年通胀都居高不下，经济增速下行，有可能在2023年全球主要经济体面临着滞胀的风险升值币。

全球经济面临的主要风险有三个方面：第一，通胀持续居高不下，严厉的紧缩措施有一定的滞后效应，并且会正在加重通胀风险；第二，俄乌战争的地区冲突，正在持续抬高能源的供给成本；第三，全球贸易保护主义造成的供应链成本的提升也会影响到全球经济的增长升值币。

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目前来看，欧洲经济陷入衰退已经是大概率事件，包括英国，而美国经济今年增速应该还在2%以上，失业率也比较低，美联储整体的利率水平已经比较高了，美元也比较强势，如果为了控制通胀继续加息过猛，美国经济陷入衰退的概率也在加大升值币。

而中国受疫情多点散发的影响，经济增速比前些年也有明显的下滑，如何既能够保护人民的身体健康同时稳增长，也是一个巨大挑战升值币。

搜狐智库：全球通胀创历史新高升值币，未来走势如何？

滕泰：三季度欧洲、美国的通胀最高峰已经过去了，后面虽然CPI、PPI回落的速度不及预期，但是边际上还会逐步回落升值币。

以美国为例，美国最新9月CPI是8.2%，我们预测10月CPI有望回落到8%以下，那么11月12月的CPI，有望回落到7%以下，但这种速度也远远达不到美联储CPI2%的目标，我们认为2023年，美国CPI大致能回落到4%左右的水平，要达到2%的通胀目标，恐怕要等到2023年年底，甚至2024年升值币。如果从2021年二季度通胀，突破4%开始算，应该说这是一轮要长达三年左右的通胀。

跟这轮通胀相伴随的货币政策的加息周期也不会马上结束，只要通胀回不到2%的目标以内，美联储的货币政策就不会转向，至少不会降息，虽然加息的力度会逐步变小，但是只要在通胀周期之内，那么美联储、欧洲的货币政策都还在加息周期内升值币。

之所以通胀回落的这么慢，原因非常复杂：第一，欧美这轮通胀的原因，不光需求过剩，货币发行的冲击，还有供给方面的原因，比如能源原材料价格的冲击，又比如工资和物价的螺旋式上涨，跟利率也关系不大升值币。第三，比如贸易保护主义和供应链的成本提高，这也是供给侧的原因，这跟货币政策也关系不大，所以尽管采取了这么多紧缩和加息的政策，但是没有办法应对供给侧对物价上涨的推动力。

通胀有它自身运行的规律，加息有一定的作用，但物价还是按照它自身的规律，在逐步的回落升值币。这种情况下，美联储为什么还会那么猛的加息，比如九月份第三次加75个基点，现在市场预测欧洲11月份，如果通胀还在7%以上下，弄不好还加75个基点，12月份可能再加75个极点。

美联储的决策压力来自于几个方面：第一，去年决策错了；第二，从学界到美联储的前主席都在批评；第三，美国政府也面临着巨大的社会压力升值币。美联储只能用激进的措施去加息，就算加息对通胀作用不是很大，也得这么加，甚至不惜带来经济衰退为代价。总体来看，这种迫于之前的决策失误和当前的决策压力而过度加息、矫枉过正的做法，正在给全球带来巨大的经济衰退的风险。

搜狐智库：美联储已连续三次加息75个基点升值币，未来美联储是否还会大幅加息？是否会爆发新一轮国际金融危机？

滕泰：去年三季度的时候儿，我们连续写了六篇报告，认为这轮美国通胀是一轮长达三年的通胀，不是短期通胀升值币。今年二月份的时候出版了《全球通胀与衰退》，也是这样的预测。我们认为美联储也好，美国的经济学家和决策者也好，因为过去40年没有治理通胀方面的经验。中国这些年对物价盯的比较紧，中国的学者对通胀的规律比较敏感。我认为美联储不应该再过度加息，应该尊重通胀的规律，耐心等待通胀逐步回落。

虽然美联储不应该再去过猛的加息，应该尊重物价、尊重自身运行规律，同时也要看到经济衰退的风险，但是，事实上美联储迫于舆论压力、民情压力、政治压力等各个方面，11月份再加息75个基点的概率还是蛮大的升值币。

如果矫枉过正、用力过猛，毫无疑问对美国的国债市场、股票市场、包括房地产市场的打击都非常明显，美国中长期的国债利率水平已经超过4%，进一步加息，有可能到4.5%以上，这么高的无风险收益率会极大降低股市或债市的估值，美国的国债已经已经跌了，累计从高点到现在跌了20%，对于持有国债的金融机构来讲，十多年没有出现过这么大的资产损失升值币。

除了直接打击美国的股市、债市和其他金融市场之外，美元的强势以及美元资金从新兴市场的回流，也会把金融动荡传递到亚洲新兴市场、拉美、非洲等全球各国，对于引发金融风险和实体经济的进一步缩表，这种连环反应也不得不高度警惕升值币。

搜狐智库：我国投资者如何做好投资策略和资产配置升值币？您如何看待未来楼市？

滕泰：中国投资者的资产配置，跟全球不一样，因为每个国家的资产配置都要根据本国的经济情况、经济参数、经济变量和运行趋势来定升值币。美国是通胀背景下的资产配置，中国没有通胀或者是没有严重的通胀，中国最新公布的CPI是2.8%，8月份是2.5%，估计10月会回落到2.5%以下，12月有可能在2.5%到2%之间，我们预测中国全年CPI大概是2.2%左右。

同时综合看，最新的生产者价格指数（PPI）已经回落到0.9%，到四季度，我们认为中国的PPI会变成负数，中国的核心CPI踢掉能源和和粮食的核心CPI，现在只有0.6%升值币。从这三个指标看，如果全年CPI是2.2%，剔除掉食品和能源以后的核心CPI现在0.6%，也许PPI到年底就变成负的了，所以中国面临的主要问题不是高通胀，而是经济下行压力，或者除掉食品之外，其他领域大部分都是通货紧缩。

所以美国、欧洲要按照通胀来配置资产，也可能他明年还要加上衰退，而中国投资者，要按经济下行这个主要参数来配置资产，因为经济下行，所以中国要降息，政策变量就跟美国可能就相反了升值币。

中国未来，比如固定收益债市，中国降息的话，这个存款利率固定收益会降低，债券发行车成本会降低，而存量的债券二级市场也有可能会有增值升值币。单纯从降息提升估值的角度来看，对中国股市也会有正面影响。

中国房地产市场跟通胀有关系，跟利率也有关系，但是目前走到今天来看，判断中国的房地产更多要跟经济发展的阶段、居民可支配收入的增长状况，以及人口的迁徙等指标联系起来升值币。

所以从居民来看，如果是自己住，那可以买房，如果纯粹是投资角度，其实全国大部分城市和和地区，都已经不具备这个保值增值的这种功能了升值币。

搜狐智库：哪个城市的房地产能抵抗通胀防衰退升值币？

滕泰:走过20年的长期上涨之后，支撑中国房价的五大类因素——人口城镇化因素、居民收入增长因素、房地产金融因素、居民资产配置因素、房地产供给因素等都已经或正在发生逆转升值币。

在中国的城镇化速度虽然在放缓，但依然有空间；中国居民收入增长速度仍然保持正增长；中国货币超发的量从2013年以来已经明显放缓，并且其中很大一部分被股市扩容所吸纳，对房价的推动力有所弱化；中国居民的房地产配置比例已经是全球最高，未来有逐步下降的趋势，在这样的背景下，中国未来的房价普涨阶段已经结束，未来必然走向分化升值币。

北京、上海、广州、深圳等一线城市是国家的经济、科技、金融、文化、贸易中心，通常还充当大都市圈的核心城市角色，在国际上则对标纽约、伦敦、新加坡这些大都市，其特殊吸引力很难被替代，因此即便由于经济下行、金融收缩或其他周期性因素阶段性造成房价下跌，长期看仍然能涨回来，像伦敦就曾经历过若干次房地产市场泡沫破裂，但是如今房价仍然高高在上一样升值币。因而，居住在一线城市，尤其是城市核心地段的居民，仍然可以继续持有房产，既对抗通货膨胀，长期也能抵御经济衰退。

对于那些居住在成都、重庆、西安、合肥、武汉等大城市圈中心、区域经济文化中心的居民而言，由于相对于周边中小城市和县城，这些城市具有明显的人才优势、产业聚集优势，商业和服务业发达，文化娱乐生活丰富，因而未来将继续吸引人口流入，房价相对稳定升值币。

那些位于超大城市、大城市圈外围的卫星城市、三四线城市，将因核心城市强烈的“虹吸效应”而进一步失去吸引力，比如，在西安、成都、武汉、杭州、北京、合肥周边的三四线城市、县城小镇，人口将继续减少升值币。房价下跌趋势一旦开始，预计难以回升，持有这些城市房产的家庭，不但不能保值增值，还将面临财富缩水的风险。

全球范围内，在通胀过程中能够保值增值的房地产很多，但是一旦经济衰退来临，能够站在全球范围内保持坚挺的房地产恐怕还是纽约、波士顿、东京、香港、上海、伦敦、新加坡等国际金融和经济中心升值币。